有人说建筑是一种缺陷的艺术，一句话道出了建筑行业的本质，没有一个建筑是完美无瑕的，也就是说建筑质量的提升还有很大的空间。
        目前有些较大的房地产商为了提升楼盘品质，提高客户满意度，了解业主关注点，督促项目加强施工过程中的质量管理，同时对交付前预验收及物业移交的质量整改效果进行检查，在建项目交付前组织进行交付前质量风险评估，对可能存在的交付质量风险进行评估和预警，以最终实现降低户均质量问题数的管理目标，在前期施工时聘请另外的第三方单位提前进行项目管理预控，我所在的梅溪鑫苑名家项目就是由深圳瑞捷建筑工程咨询有限公司进行第三方管理、实测实量检查和评估的，下面就针对这个第三方单位介绍一下他们的运作模式和体系，确实有值得我们学习和借鉴的地方。
一、评估流程介绍
1、早会(体系宣贯、测区抽选)
2、现场评估(分两组同时进行)
3、总结会(结果公布及分析、优秀做法分享)
二、评估体系介绍
评估体系构成：季度评估，外门窗专项，材料专项，交付评估
1、季度评估体系构成：
1.1实测实量60%：
实测实量顾名思义就是到现场进行实地测量，以实测数据说话，是第三方检查和管理最重要的工作和手段，所占的权重分数也是最多的。
实测实量原则：
随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定。
可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。
完整原则：同一分部工程内所有分项实测指标，根据现场情况具备条件的必须全部进行实测，不能有遗漏。
效率原则：选取实测套房时，充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。
真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修补或做表面文章，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。
实测实量抽选规则：
实测测区抽选：每个标段选2层或2套房。(别墅按照楼栋计算)每次抽选测区区分新旧工作面，以现场实际工作面为准。
对于主体阶段项目实测，高层必须具备2层及以上时才进行实测，别墅需2栋及以上。其中高层每户必须全部拆模完成，完全具备实测条件，多层别墅需2层及以上拆模完成。
对于精装修标段划分，由项目进行确认。但精装修标段也需高层具备2层施工完成面及以上时才进行实测，别墅需2户及以上。
实测实量范围： 　　砼结构工程
检查内容 评判标准 检测区 检测点
截面尺寸 [-5，8]mm 20 40 　　平整度 [0，8]mm 20 60 　　垂直度 [0，8]mm 20 60
顶板水平度 [0，15]mm，注：>20mm爆板 8 40
楼板厚度 [-5，8]mm 10 10 　　砌筑工程
检查内容 评判标准 检测区 检测点
表面平整度 [0，8]mm 10 30 　　垂直度 [0，5]mm 10 30 　　外门窗洞口尺寸 [-10，20]mm 10 40 　　砌筑节点(1) 1) 门窗框预制块：采用预制混凝土块、实心砖;空心砖墙体则在门窗洞边200mm内的孔洞须用细石混凝土填实;预制块或实心砖的宽度同墙厚;长度不小于200mm;高度应与砌块同高或砌块高度的1/2且不小于100mm;最上部(或最下部)的混凝土块中心距洞口上下边的距离为不大于200mm，其余部位隔砖安装，且对称分布。 30 30
((2) 现浇窗台板：宽同墙厚，高度≥100mm，每边入墙内≥200mm(不足200mm通长设置);
(3) 洞口(大于600MM)的过梁：同墙宽，入墙不少于250mm。不能满足时采取现浇
砌筑节点(2) (1) 无断砖、通缝、瞎缝; 20 20 　　(2) 墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于14天;
(3) 不同基体(含各类线槽)镀锌钢丝网规格为10×10×0.7mm，基体搭接不小于100MM;挂网前墙体高低差部分采用水泥砂浆填补;
(4) 砌体墙灰缝须双面勾缝。 　　抹灰工程
检查内容 评判标准 检测区 检测点 　　墙面表面平整度 [0，4]mm 15 45
墙面垂直度 [0，4]mm 15 45
净高 [-20，20]mm 8 40
阴阳角方正 [0，4]mm 15 30
户内门洞尺寸偏差 [-10，10]mm 10 40
窗框内侧与墙面 [0，5]mm 10 30
内侧大小头偏差 [0，5]mm 10 30
方正性 [0，10]mm 10 30
开间/进深 ±10mm 6 24
裂缝/空鼓 无裂缝、空鼓，注：功能间 15 15
地面表面平整度 毛坯房[0，4]mm 6 24
装修房[0，3]mm 6 24
地面水平度 [0，10]mm，注：>15mm爆板 8 40 　　防水工程
检查内容 评判标准 检测区 检测点
卫生间涂膜厚度 卫生间地面、墙面(非附加层部分) 防水涂膜成膜良好，无分层。涂膜防水层平均厚度应符合设计，最小厚度大于设计厚度80%。
6 6
防水反坎 (1) 空调板、雨蓬板、凸窗上部、卫生间和厨房周边后砌墙根部等部位须设置砼反坎;厚度同墙厚，高度不小于200mm; 6 24
(2) 沉箱式卫生间烟道和管井根部设置两道反坎，底部反坎宽200MM，高与装饰面层基层平，上部反坎宽不小于50MM，高出装饰完成面不小于100MM;
(3) 非沉箱式卫生间烟道和管井根部设置一道砼反坎，宽不小于50mm，高出楼地面完成面不小于100mm;
(4) 如砼反坎未与主体结构砼一起浇注，则底部须凿毛。
设备安装工程：
设备安装主要以规范和设计要求进行预留预埋，按具体要求采购设备，安装时进行偏差测量。 　　精装修工程：
检查内容 评判标准 检测区 检测点
墙面表面平整度 [0，4]mm，【非打磨】 20 60
[0，3]mm，【已打磨】
墙面垂直度 [0，4]mm，【非打磨】 15 45
[0，3]mm，【已打磨】
阴阳角方正 [0，4]mm，【非打磨】 15 30
[0，3]mm，【已打磨】
顶棚(吊顶)水平度 [0，10]mm，注：>15mm爆板 8 40
裂缝/空鼓 无裂缝、空鼓 15 15
饰面砖粘贴(地面) 表面平整度 [0，2]mm 6 12
接缝高低差 [0，0.5]mm
裂缝/空鼓 饰面砖地面无裂缝、空鼓(单块砖边角局部空鼓，且每自然间不超过总数5%可不计) 10 10
室内门框的正、侧面垂直度 [0，4]mm 10 20
室内门 门扇与地面
厨卫门扇留缝宽度 [5，8]mm 10 10
地面留缝宽度 [8，12]mm
木地板 表面平整度 [0，2]mm 6 24
地板水平度 [0，10]mm，注：>15mm爆板 8 40
接缝宽度
(实木复合、实木地板) [0，0.5]mm 6 12
接缝高低差
(实木复合、实木地板) [0，0.5]mm 6 12 　　1.2安全文明10%：
安全文明评分规则说明：
A、评估样本：全标段覆盖，由工地入口至楼栋所涉及范围内及生活区均为评估测区。
B、精装修后期阶段(面漆已完成)，室内施工人员可不佩戴安全帽。精装修项目完成精细保洁及室外景观施工，进入现场可不佩戴安全帽，但高处作业人员需要佩戴安全帽。
C、评估过程中，以现场实际为基础，对于由于现场施工原因，造成防护拆除或防护不到位，但在施工时，必须有其他措施保证由于前述行为造成的安全隐患得以消除，确保现场施工安全。
安全文明检查内容：
安全教育、安全管理、防火管理、三宝四口、脚手架、安全用电、机械设备、施工机具、基坑支护、工完场清、材料堆放、场容场貌、集中加工区、临时水电、文字标识
1.3防渗漏检查30%
地下室渗漏 ★已做完防水的地下室存在漏点(施工缝、螺栓孔)等部位
室内渗漏 ★卫生间、阳台等有防水部位防水施工后出现渗漏
楼地面导墙/反坎 ★应设导墙处未设导墙(卫生间、阳露台、外挑花池及空调板等隔墙毗邻可能有水的空间时) ★水电管直接穿砼导墙
外墙渗漏 ★外墙外侧抹灰后出现渗漏(从室内观察);
屋面防渗漏质量 ★屋面、立墙、老虎窗、天沟、露台等部位出现渗漏(从室内外同时观察)
屋面砼防水导墙/反坎 ★出屋面门洞口根部未设置反坎，或反坎高度不符合要求(应高于完成面不低于250mm)★出屋面结构根部未设置砼反坎，或反坎高度不足(老虎窗、烟道、电梯机房、女儿墙、变形缝处结构根部反坎高于结构完成面300mm)
2、外门窗专项：门窗专项分两部分进行检查：
2.1铝合金门窗(或塑钢窗)：型材拼缝宽度(不适用塑钢窗)，型材拼缝高低差，窗框正面垂直度，窗框固定，边框收口与塞缝
2.2门窗材料实测：普通平板玻璃，浮法玻璃、中空玻璃，副框，固定片，铝合金门窗材料
3、材料专项：材料专项检查由两部分组成：现场常用材料实测检查、材料异地送检。
4、交付评估：
目前观感评估体系尽量的进行量化，从以下几个方面全面检查、评估。
1)户内观感：
a. 高层、小高层、洋房按交付户数5%随机抽取，不少于10套，不超过15套;别墅按6套抽取。
b.户内观感测区划分以所抽查单套房为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，每个分项得分为该套内所有功能房间综合得分，户内观感得分为各户观感得分的算数平均值。
(2)公共部位：
公共部位及电梯厅选取任意5个标准层，其中首层大堂必选(不少于1个，不多于3个)、地下室电梯厅任选一层;地下室车库(不包括机房)交付区域全部参与评估。公共部位观感测区划分以每个楼层为一个计算测区，各测区算数平均值为公共部位观感成绩。
(3)电梯：
不单独抽进行选测区，同公共部位对应楼栋检查。
(4)机电：
a)标准层：在公共部位所定的测区内随机选取1栋楼各一个单元的标准层2层，所选楼栋屋面风机必查;
b)地下室：现场随机抽取2个防火分区;
c)所选定的防火分区内消火栓、喷淋头、烟感、温感全检及风机房必查;
d)消防中控室、消防水泵房、生活水泵房、配电房和水箱为必查项。
(5)智能化：
不单独抽进行选测区，随机抽查。
(6)外立面观感：
外立面测区(含屋面)为随机选取3楼栋，一栋楼为一个计算测区，由组长进行分组评分，各测区算数平均值为外立面观感成绩。
(7)园林景观：
交付区域园林景观全部参与评估。
对观感的缺陷问题，通过定性及定量的方式进行判断。
检查项目 严重性 一般性 轻微性
普遍 5处以上 0-20 21-40 41-60
局部 3-5处 21-40 41-60 61-80
个别 1-2处 41-60 61-80 81-100 　　问题的定性：
严重(对后期交付影响较大，无法整改)，
一般(对后期交付存在一定影响，但是不易整改)，
轻微(对后期交付影响较小，易及时整改)
问题的定量：普遍(仅1-2处问题)、局部(3-5处问题)、个别(5处以上问题)， 对于单项问题，以问题的严重程度进行判断。评估组内部统一评估标准，评估尺度统一。
交付评估体系综合分计算：
交付评估综合得分= 户内观感+公共部位+电梯+机电+智能化+外立面+园林景观。 　　交付评估项目维度权重如下表：
毛
坯
交
付 产品类型 户内 公区 外立面 室外景观 机电系统 电梯系统 智能化系统
别墅类 25% 10% 30% 25% 2% 5% 3%
多层(1-6层) 25% 15% 20% 25% 5% 5% 5%
高层 25% 15% 20% 20% 5% 10% 5%
酒店公寓 25% 25% 20% 5% 10% 10% 5%
三、评估注意事(略)
四、廉洁自律事项(略)
通过以上的介绍，相信大家也有了一个比较直观的了解，我虽然也是初次接触第三方管理的项目，通过接触和了解，看到了和别人的差距以及监理队伍的不足之处，简单分为以下几类：
一、现场已开展了监理活动，但缺失对现场原始检测的记录。
二、能发现问题，但没有相应的跟踪检测和复核措施。
三、没有履行监理行为，形成的原始记录也是虚假的。
四、有记录但与监理行为和实际情况不相符以及原始记录不规范。
五、没有形成一套完整有效的管理体系。
其实在我们的监理过程中以上的内容也是属于我们工作的一部分，但在实际工作中，许多监理单位人员对此项工作并没有真正的掌握，认真的履行自己的职责，忽视了检查、抽检、复核和校对工作，对实测实量工作这一非常重要的监理行为和相关的原始记录工作均未引起足够的重视，监理行为不到位，因此降低了监理工作的水准，造成社会和业主单位对监理的不信任。希望我们监理人能正确认识实测实量工作的必要性、重要性、科学性，从自我做起，从小事做起，提升监理行业的水平。监理单位应当对现场质量、进度、投资、安全等方面进行全面把控，业主聘请的第三方单位也应该是辅助监理开展工作的，而不是凌驾于监理之上。